近期，央行提出，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府做好“两个维护”（维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益），准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，合理的新开工项目要能得到信贷资金的支持，保持房地产信贷平稳有序投放。同时，银保监会也表态，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。这意味着，此前一直紧缩的房地产贷款基调出现了调整，这一政策异动略微超出了市场预期。为何会这样呢？

　　过去一年多，治理楼市的金融长效机制逐渐清晰，总结看就是房地产金融宏观审慎，包括三道红线、贷款集中度、差别化按揭政策、LPR的房贷定价机制等。这些都是既治标又治本的好制度，都要求有保有压、而不是“一刀切”的治理基调。对表现好的房地产企业和银行，比如杠杆比例低的、贷款敞口比例低的，给予更多的地产贷款增量。如果开发商用销售回款还了贷款，在其债务规模不变的情况下，新增开发贷款空间就释放出来了。按揭申请也一样，多年来一直强调差别化信贷政策，刚需一定要保护。如此，房地产金融长效机制与“一城一策”相结合，就可以成为楼市和行业的稳定器。

　　但是，上述机制在执行的过程中，在有的地方、有的银行变成了“一刀切”，不仅合理的开工项目得不到开发贷款的支持，刚需合理的按揭贷款需求也未充分满足。据说，部分地方60%以上的银行停止二手房按揭贷款。另外，部分企业出现债务偿还困难后，部分银行惜贷情绪较足，正常的开发贷款也暂停投放，有的甚至私自抽走资金。这样造成的结果是，少数贷款得到了债权保障，但开发商很多项目运转不下去，拖累了所有银行的贷款，而且造成项目延迟交付甚至项目烂尾，也损害了小业主的权利。

　　进入9月份，前期多项紧缩政策叠加实施的效果开始显现，包括热点城市强化调控，抑制了需求端；土地出让新规则抑制了溢价率，也抑制了市场预期；开发商要贯彻“三道红线”，降低杠杆率；银行贷款满足贷款集中度，降低房贷规模和占比。再加上近期部分企业债务偿还陷入困境，为缓解资金链紧张，开发商大面积对新房“打折促销”，使得一下子有很多城市的房价下跌。

　　9月份，70城新房价格环比下跌的城市36个，比8月（20个）增加16个，超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌的城市数接近翻番，历史罕见。9月份，52个城市二手住房价格环比下跌，比上月（34个）增加18个。楼市基本面方面，从拿地到开工，再到销售，9月份行业全链条下行或增速明显下行，比如单月投资疫情后首次出现负增长（-3.5%），新开工和销售面积连续两个月保持在15%左右的下滑幅度。

　　另外，业内并不担心开发投资会明显下滑，因为此前竣工面积一直保持25%左右的增速。一方面，前几年楼市销售形势好，未来几年是竣工高峰期；另一方面，开发商资金链紧张，加快竣工才能把预售监管资金提完。因此，预计地产竣工会一直表现好，也会支撑投资稳定增长。但近期竣工形势出现一个明显变化：9月当月，房地产竣工面积两年复合同比增速为-8.8%，房企竣工面积两年复合增速首次回落到负增长区间。这意味着，房企用于竣工的资金可能出现紧张。因此，当前的房地产贷款政策需要适度纠偏，但必须强调只是适度纠偏，绝不是信贷对楼市全面宽松，更不是救市。一方面，房地产市场下行，本身对信贷资金的需求减少；另一方面，近期银行对实体经济和中小微放贷明显增加。这两方面预示着，即便还有规模和比例限制，但地产贷款的增量空间已经腾挪出来，也未突破贷款集中度管理。而且，新增的贷款主要用以满足积压在银行的贷款审批件，以及新增刚需的购房需求、换房需求等等。

　　为什么强调不能明显放大地产信贷投放，甚至是救市呢？一方面，去年疫情后出现新一轮房价上涨，但很明显富人投资买房较多，更多地分享了房价上涨收益，而刚需购房、新市民和年轻人买房的压力则有所加大。在房价在历史高位的背景下，楼市新一轮反弹对刚需更为不利。

　　所以，三道红线、贷款集中度、集中供地、渐进去杠杆要继续执行，触碰了红线的开发商还要限期整改。抑制投资需求的差别化购房政策也要坚持。未来，控制全行业、开发商和购房者总杠杆的情况下，保护好刚需，满足合理的换房需求、融资需求，加上“一城一策”下有的城市销售下滑、有的稳定、有的回升，楼市总体是平稳的。总的来说，只要货币闸口控制住，增强金融长效机制和“一城一策”的灵活性、适度调整放贷政策，就不会形成商品房价大涨效应，楼市总体上就能实现稳定。