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房地产信贷政策适度纠偏要正本清源
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- 来源:
- 发布时间:2021-10-29
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【概要描述】 近期,央行提出,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府做好“两个维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益),准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,合理的新开工项目要能得到信贷资金的支持,保持房地产信贷平稳有序投放。同时,银保监会也表态,在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。这意味着,此前一直紧缩的房地产贷款基调出现了调整,这一政策异动略微超出了市场预期。为何会这样呢?
房地产信贷政策适度纠偏要正本清源
【概要描述】 近期,央行提出,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府做好“两个维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益),准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,合理的新开工项目要能得到信贷资金的支持,保持房地产信贷平稳有序投放。同时,银保监会也表态,在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。这意味着,此前一直紧缩的房地产贷款基调出现了调整,这一政策异动略微超出了市场预期。为何会这样呢?
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近期,央行提出,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府做好“两个维护”(维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益),准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,合理的新开工项目要能得到信贷资金的支持,保持房地产信贷平稳有序投放。同时,银保监会也表态,在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。这意味着,此前一直紧缩的房地产贷款基调出现了调整,这一政策异动略微超出了市场预期。为何会这样呢?
过去一年多,治理楼市的金融长效机制逐渐清晰,总结看就是房地产金融宏观审慎,包括三道红线、贷款集中度、差别化按揭政策、LPR的房贷定价机制等。这些都是既治标又治本的好制度,都要求有保有压、而不是“一刀切”的治理基调。对表现好的房地产企业和银行,比如杠杆比例低的、贷款敞口比例低的,给予更多的地产贷款增量。如果开发商用销售回款还了贷款,在其债务规模不变的情况下,新增开发贷款空间就释放出来了。按揭申请也一样,多年来一直强调差别化信贷政策,刚需一定要保护。如此,房地产金融长效机制与“一城一策”相结合,就可以成为楼市和行业的稳定器。
但是,上述机制在执行的过程中,在有的地方、有的银行变成了“一刀切”,不仅合理的开工项目得不到开发贷款的支持,刚需合理的按揭贷款需求也未充分满足。据说,部分地方60%以上的银行停止二手房按揭贷款。另外,部分企业出现债务偿还困难后,部分银行惜贷情绪较足,正常的开发贷款也暂停投放,有的甚至私自抽走资金。这样造成的结果是,少数贷款得到了债权保障,但开发商很多项目运转不下去,拖累了所有银行的贷款,而且造成项目延迟交付甚至项目烂尾,也损害了小业主的权利。
进入9月份,前期多项紧缩政策叠加实施的效果开始显现,包括热点城市强化调控,抑制了需求端;土地出让新规则抑制了溢价率,也抑制了市场预期;开发商要贯彻“三道红线”,降低杠杆率;银行贷款满足贷款集中度,降低房贷规模和占比。再加上近期部分企业债务偿还陷入困境,为缓解资金链紧张,开发商大面积对新房“打折促销”,使得一下子有很多城市的房价下跌。
9月份,70城新房价格环比下跌的城市36个,比8月(20个)增加16个,超过一半城市新房价格下跌,且下跌城市数迅速扩大,单月下跌的城市数接近翻番,历史罕见。9月份,52个城市二手住房价格环比下跌,比上月(34个)增加18个。楼市基本面方面,从拿地到开工,再到销售,9月份行业全链条下行或增速明显下行,比如单月投资疫情后首次出现负增长(-3.5%),新开工和销售面积连续两个月保持在15%左右的下滑幅度。
另外,业内并不担心开发投资会明显下滑,因为此前竣工面积一直保持25%左右的增速。一方面,前几年楼市销售形势好,未来几年是竣工高峰期;另一方面,开发商资金链紧张,加快竣工才能把预售监管资金提完。因此,预计地产竣工会一直表现好,也会支撑投资稳定增长。但近期竣工形势出现一个明显变化:9月当月,房地产竣工面积两年复合同比增速为-8.8%,房企竣工面积两年复合增速首次回落到负增长区间。这意味着,房企用于竣工的资金可能出现紧张。因此,当前的房地产贷款政策需要适度纠偏,但必须强调只是适度纠偏,绝不是信贷对楼市全面宽松,更不是救市。一方面,房地产市场下行,本身对信贷资金的需求减少;另一方面,近期银行对实体经济和中小微放贷明显增加。这两方面预示着,即便还有规模和比例限制,但地产贷款的增量空间已经腾挪出来,也未突破贷款集中度管理。而且,新增的贷款主要用以满足积压在银行的贷款审批件,以及新增刚需的购房需求、换房需求等等。
为什么强调不能明显放大地产信贷投放,甚至是救市呢?一方面,去年疫情后出现新一轮房价上涨,但很明显富人投资买房较多,更多地分享了房价上涨收益,而刚需购房、新市民和年轻人买房的压力则有所加大。在房价在历史高位的背景下,楼市新一轮反弹对刚需更为不利。
所以,三道红线、贷款集中度、集中供地、渐进去杠杆要继续执行,触碰了红线的开发商还要限期整改。抑制投资需求的差别化购房政策也要坚持。未来,控制全行业、开发商和购房者总杠杆的情况下,保护好刚需,满足合理的换房需求、融资需求,加上“一城一策”下有的城市销售下滑、有的稳定、有的回升,楼市总体是平稳的。总的来说,只要货币闸口控制住,增强金融长效机制和“一城一策”的灵活性、适度调整放贷政策,就不会形成商品房价大涨效应,楼市总体上就能实现稳定。
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